El auge del sector inmobiliario y de la construcción durante los últimos años ha propiciado un cambio profundo en el mercado de la vivienda y en los hábitos de los ciudadanos. Se alquila menos, se compra más y con más metros y el número de multipropietarios se ha incrementado espectacularmente en muy poco tiempo.
En España ya hay 21 millones de viviendas familiares, pero apenas seis de cada diez son utilizadas como vivienda principal.
Según los datos que maneja el Gobierno procedentes del Instituto Nacional de Estadística (INE) existen un total de 6,5 millones de pisos vacíos o que solamente son ocupados los fines de semana o en vacaciones.
Este parque inutilizado se ha convertido en el freno más importante para el acceso a la vivienda de muchos ciudadanos españoles y en el responsable de los desmesurados incrementos de precios de los últimos años, que algunos expertos aseguran que tienen sus días contados (ver apoyo).
La vivienda en propiedad es el objetivo de prácticamente la mayoría de los españoles, una opción que nos aleja claramente y cada vez más de la Europa de los alquileres.
El arrendamiento en nuestro país apenas suponen un 11% del total, mientras que el 82% del hogares residen ya en viviendas de su propiedad, un porcentaje impensable en el resto de la Unión Europea.
El alquiler está muy vinculado al dinamismo económico y demográfico y también como a factores como la servidumbre militar de determinadas provincias —como Cádiz— o la situación periférica —Ceuta y Melilla.
En las comunidades de Madrid y Cataluña es donde más se alquila, mientras que en Castilla-La Mancha y País Vasco, donde menos.
Sin embargo, el afán de compra tiene un coste, en riesgos, muy importante. Cerca de tres millones de viviendas tienen pagos pendientes, un grave problema ante cualquier eventualidad. El porcentaje de viviendas con pagos pendientes se ha incrementado más de un 25% con respecto a 1991.
Los datos del censo elaborado por el INE muestran que en torno a un 40% de los hogares tienen hipotecas pendientes por vivienda, siendo el País Vasco y La Rioja los lugares donde más hogares han pagado por completo su vivienda.
Por municipios, las localidades con más promociones de nueva construcción son también, lógicamente, donde existen más hogares en propiedad con pagos pendientes. Es el caso de Rivas-Vaciamadrid, Boadilla del Monte, Zizur Mayor o Bormujos.
Nuevos hogares
La mayoría de los hogares españoles son de reciente creación. Los últimos datos del INE muestran que hasta 1960 accedió a su casa el 8,3% de la población. Mientras, durante los 20 años siguientes lo hizo el 28% y sólo entre los años 1991 y 2001 el 42% de los españoles accedió a su vivienda.
Son muchos los municipios, la mayoría en los cinturones de las grandes ciudades o en zonas costeras, donde la mitad de los hogares tienen apenas diez años.
Es el caso de las localidades madrileñas de Villanueva de la Cañada, Torrelodones o Galapagar, la sevillana de Bormujos o la alicantina Torrevieja.
Pese al elevado precio de la vivienda, son muchos los españoles que han conseguido comprar, la mayoría como inversión, una segunda vivienda —o más—. Ya hay 2,1 millones de hogares, una buena parte en Madrid, que tienen, como mínimo, dos casas propias.
La moderación del alza de precios en 2004 adelanta un cambio de ciclo suave
Los precios podrían subir este año sólo un 7%, frente a casi el 20% de los últimos años. The Economist alerta de una sobrevaloración de la vivienda del 30%.
Parece que las malas noticias a las que nos tenía acostumbrado el mercado inmobiliario —referidas siempre a los precios— podrían tornarse en moderadamente positivas el presente año.
Algunos expertos y representantes del sector inmobiliario —el último el consejero delegado de Roan, José Luis Marcos— adelantan que en 2004 el precio de la vivienda podría incrementarse en torno al 7%, casi tres veces menos que lo que lo venía haciendo en los últimos años.
Pese a que el citado 7% supone el doble que la previsión del inflación para el año adelanta un cambio de tendencia importante.
Marcos asegura que el mensaje debe ser de tranquilidad y que la actual etapa tiene que ver con el cambio político, "que siempre afecta al sector".
El responsable de Roan asegura que tiene dudas sobre el cumplimiento de los objetivos socialistas en vivienda —180.000 VPO anuales y uso de los terrenos de Defensa y Renfe—, porque las competencias en esta materia están cedidas "y la decisión la tienen los ayuntamientos y comunidades".
Más catastrofistas son las previsiones que recoge esta semana The Economist. La revista, que cada cierto tiempo hace una radiografía del mercado inmobiliario en los países industrializados, insiste que en España existe una sobrevaloración del precio de la vivienda del 30%.
Existen muchos riesgos de que esta burbuja explote —dice la publicación— y que haga bajar los precios de la vivienda en el mismo porcentaje. La alternativa, que los precios suban en una proporción similar para igualar las rentas a los precios de los pisos.
Fuente: Negocios.com
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