En lo que sí parece que están de acuerdo tanto promotores, como constructores, compradores y el propio Gobierno es en que no se producirá este temido desplome. Las previsiones apuntan hacia un planeo que ya ha empezado a notarse en el primer trimestre, con lo que el boom inmobiliario de los últimos años tenderá a suavizarse paulatinamente, sin riesgo de que se produzca un desplome brutal, lo que sería nefasto para la economía.
En estos momentos la vivienda constituye el principal activo de la mayoría de las familias españolas, lo que sucede en otros muchos países desarrollados. La salvedad particular española es que, bien sea por carácter cultural, o por las condiciones de financiación de bajos tipos de interés, la vivienda en propiedad se ha convertido en el principal impulso del sector constructor, que en estos momentos copa más del 80% del parque de viviendas ocupadas.
Aparte de unos tipos de interés históricamente bajos como los actuales, la compra de vivienda de segunda residencia en las zonas costeras, tanto de nacionales como de extranjeros, y las adquisiciones de inmigrantes han consolidado a este sector, que no obstante podría estar tocando fondo en su crecimiento.
Alza de tipos
Una subida de los tipos de interés por parte del Banco Central Europeo sería otra medida que contribuiría decisivamente a relajar los precios, aunque también podría traer problemas a las familias por el elevado endeudamiento que tienen de su renta en la vivienda.
La intención del Ejecutivo con la creación del Ministerio de Vivienda no es otra que moderar esta subida de los precios de forma que se estabilicen. Para ello lanzará un plan de choque de acceso a la vivienda, que podría conocerse en un plazo de 15 días y se consensuará con las CCAA, que contemplará un incremento de la oferta de viviendas en alquiler. Zapatero prometió en la pasada campaña electoral asegurar el acceso a 180.000 viviendas al año, mediante el alquiler de 90.000 pisos y la venta de una cifra similar. Lógicamente, la evolución del precio de la vivienda tiene implicaciones potenciales para la estabilidad macroeconómica y financiera de la economía, por lo que un acusado desplome de los precios sería altamente nocivo para la economía.
El Banco de España fue la primera institución que alertó sobre el desmesurado incremento de los precios de la vivienda, que en términos reales se habían duplicado en los últimos 25 años, al tiempo que el ratio sobre la renta media de los hogares ha registrado aumentos notables, alcanzando los niveles más altos de los países de su entorno. Entre 1997 y 2002, el precio medio de las viviendas tasadas en España creció el 78% en términos acumulados.
Según los últimos datos de Tinsa, la vivienda libre nueva acabó el primer trimestre a un precio de 1.682,1 euros por metro cuadrado construido, lo que supone un aumento interanual del 17,31%. La vivienda usada alcanzó un crecimiento del 16,94%.
El Banco de España cree posible una reconducción gradual de los precios
Mucho se ha hablado acerca de la posibilidad de que la burbuja inmobiliaria española pudiera explotar y las serias consecuencias que ello podría acarrear sobre la economía.
De hecho, este aviso de la OCDE, en la línea de otros lanzados recientemente por el propio Fondo Monetario Internacional, no ha hecho más que incidir en la idea de que la escalada de precios en España debe tocar a su fin, para fijarse en una tendencia mucho más estable de práctica estabilización.
El propio Banco de España ya en uno de sus informes económicos, llegó a cifrar el nivel de sobrevaloración de la vivienda entre el 8% y el 20%, niveles que no obstante considera compatibles con la dinámica habitual de ajuste en el mercado. Desde la institución dirigida por Jaime Caruana se espera una reconducción gradual de las tasas de crecimiento de los precios, aunque advierte que cuanto más tiempo transcurra sin que se inicie este proceso, mayor será el riesgo de que el ajuste se realice de forma más brusca de lo deseable.
El endeudamiento familiar ha pasado del 55% a niveles del 85% en pocos años
Los expertos de este sector coinciden en señalar que únicamente una fuerte subida de los tipos por parte del BCE, algo que hoy por hoy resulta improbable, podría ser el detonante de una fuerte caída de los precios de la vivienda en España. El fuerte nivel de endeudamiento que mantienen las familias españolas, a la sombra de unos tipos históricamente bajos, podría ser un riesgo en sí mismo, si el BCE sube tipos. A lo largo de los últimos años y como consecuencia de este endeudamiento, se ha extendido la idea de la elevada vulnerabilidad de los hogares españoles. Medida como el peso de la deuda total sobre la renta familiar disponible, las cifras cantan. Se ha pasado desde niveles del 55% de mediados de los años 90 a más del 85% en la actualidad, según se recoge en un informe de Caixa Cataluña. Pese a la contundencia de estas cifras, los valores aún están lejos de los registrados en algunos países como el Reino Unido o Estados Unidos, por lo que la preocupación más que en el nivel debe residir en el notable ritmo de crecimiento en estos años.
(Fuente: La Gaceta de los Negocios)
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