«Una parte importante de la demanda de vivienda se apoya en los ‘motivos de mejora’, provocados a menudo por el aumento de la renta de las familias y/o por la búsqueda de una mejor calidad de vida a través de la vivienda y su entorno».
Así reza el informe Situación Inmobiliaria elaborado por BBVA en 2002. Y así lo corrobora hoy Gregorio Mayayo, presidente de la Asociación Hipotecaria Española (AHE), quien asegura que una buena parte de las transacciones inmobiliarias son de reposición, es decir, se producen por la adquisición y traslado de la familia de una casa que ya posee a otra de mejores características o mayor tamaño.
Y este hecho es el que, en buena medida, permite hacer adquisiciones de inmuebles a los desorbitados precios que hoy marca el mercado. A saber: es muy difícil que alguien acceda a una casa de 266.108 euros (precio medio de una vivienda en Madrid de 100 metros cuadrados, según datos de Fomento de 2003), a no ser que tenga otra –de precio inferior generalmente– que pueda vender y así obtener un montante de dinero para afrontar esta nueva adquisición.
El pago mensual de la hipoteca correspondiente a una casa de este precio vendría a ser de unos 1.065 euros (a 25 años, con un tipo de interés del 3,5% y concediendo de crédito el 80% del importe). Esta cifra supondría un esfuerzo insoportable para la mayoría de las familias de nuestro país.
Primer acceso
Así, parece claro que, al igual que «la larga vida útil de una vivienda permite el uso de la misma por diferentes propietarios» –como dice BBVA en su estudio–, este uso de las casas por parte de los consumidores conforma una cadena. Cada uno de sus eslabones es imprescindibles para la buena marcha del mercado.
El primer eslabón lo constituyen los usuarios que acceden por primera vez a una casa en propiedad. «Se trata básicamente de jóvenes», dice Manuel Martí, secretario general de la Asociación de Promotores Constructores de España (APCE); pero también, y cada vez más, inmigrantes y divorciados o separados.
El producto que demandan es, dentro de la oferta del mercado inmobiliario, el más económico, puesto que su nivel adquisitivo es muy limitado –generalmente son inmuebles que no superan los 180.000 euros, según indican todas las fuentes consultadas–. Aunque, «por otro lado, son los potenciales demandantes de productos más caros pasados unos años», puntualiza Martí.
Justo los años necesarios como para que gracias a la revalorización obtenida con la venta de su hogar y las amortizaciones realizadas del préstamo correspondiente permitan afrontar la compra de una nueva casa más cara sin que suponga un excesivo esfuerzo en el pago mensual del nuevo crédito hipotecario.
«La revalorización de la vivienda está en torno al 80-90% en cinco años. Una casa comprada por 180.000 euros se puede enajenar perfectamente pasado este plazo por 312.500-342.576 euros», dice Vicente Rubio, director de Residencial de la consultora inmobiliaria Aguirre Newman.
En cuanto a las amortizaciones, «aparte del pago mensual de la cuota hipotecaria, normalmente los usuarios suelen hacer amortizaciones anticipadas, bien para alcanzar la máxima desgravación permitida por este concepto, bien porque posee algún dinero extra que prefiere emplear en el pago de la vivienda», apunta Gregorio Mayayo.
El caso es que, cuando al cabo de unos años el propietario decide cambiar su primera vivienda por otra mejor, el préstamo hipotecario que solicita dista mucho de lo que realmente le cuesta la casa y, en muchas ocasiones, la cuota mensual resultante es inferior incluso a la que pagaba por la primera, a pesar de tratarse ahora de una casa más cara.
Como muestra, basta ver el gráfico adjunto que se ha elaborado como ejemplo de estas operaciones. En el primer eslabón de la cadena de compra, en el que se accede a la vivienda en propiedad por primera vez, aunque el precio del inmueble es de poco más de 63.000 euros, la cuota mensual de la hipoteca es superior a la que se paga por la segunda propiedad que cuesta 128.225 euros.
La cuota mensual es de 810 euros en el primer caso y de 626,52 en el segundo. Y eso que no se ha tenido en cuenta para realizar los cálculos el valor de mercado, que daría una revalorización mayor de la venta de la primera casa y, como consecuencia, mayor ganancia y menor cuota. Lo mismo ocurre con el tercer eslabón de la cadena (compra, por ejemplo, de 2003), donde por una casa de 399.150 euros se paga de cuota hipotecaria 756,53 euros.
Las revalorizaciones son básicas, para obtener unos pagos tan cómodos, «pero también influyen otros factores como las condiciones de las hipotecas: los plazos de amortización son mucho más largos cada vez y los tipos de interés mucho más bajos», recuerda Carlos Ferrer-Bonsoms, director de Residencial de Jones Lang LaSalle.
En el ejemplo también es importante tener en cuenta que la cuota hipotecaria que resulta de cada una de las tres adquisiciones está calculada con el tipo de interés indicado durante toda la vida del préstamo, pero lo cierto es que en el mercado real, el tipo ha ido variando –a la baja generalmente– y, por tanto, la cuota no será fija durante todo el periodo de duración del préstamo.
Como adelantábamos, mensualidades más bajas por casas mucho más caras, algo que no sólo se ve reflejado en el ejemplo del gráfico. Así, el importe medio de finca hipotecada se situó en el mes de enero de este año en 113.321 euros, muy lejos de la media del precio de una casa de 100 metros cuadrados (151.112 euros, calculado con el unitario medio nacional de Fomento en 2003) e incluso muy distante del 80% de este importe, que es el porcentaje que suelen conceder las entidades bancarias (loan to value).
Imprescindible
El número de operaciones que componen la cadena no es algo fijo, obviamente, y de hecho, el proceso presenta no pocas peculiaridades.
Desde el punto de vista de la oferta, es decir, de los inmuebles, «cuanto mayor sea el status de una vivienda, más larga es la cadena que genera», según contiene el informe de BBVA.
Pero, en cualquier caso, el primer eslabón es primordial, pues sin él no se pondría en marcha todo el proceso. Si no existen familias que acceden a esas casas más baratas, sus propietarios no podrían realizar la operación de venta y, por tanto, obtener el montante que necesita para adquirir otra casa de mejores condiciones.
De aquí, la relevancia y la preocupación que para los promotores tiene el facilitar el acceso a los jóvenes y otros colectivos a esa primera vivienda, a pesar de que sus productos, en muchos casos, pertenezcan a otros tramos de precios mucho más elevados que a los que los jóvenes pueden optar. De esta forma, si los precios siguen subiendo y el acceso queda bloqueado, difícilmente podría mantenerse el mercado inmobiliario, coinciden en señalar todas las fuentes consultadas.
Reposición
En cuanto a la compra de reposición, a pesar de ser operaciones sin unas pautas generales, cabe hacer ciertas consideraciones.
Aparte de las revalorizaciones obtenidas por la venta de la casa anterior y la amortización de parte del crédito, hay que tener en cuenta, según explica Ferrer-Bonsoms, que existe un porcentaje importante de usuarios que pidieron sus hipotecas para la primera adquisición hasta finales de los 80 o principios de los 90 con plazos de amortización entorno a los 15 años y que actualmente tienen la casa completamente pagada.
Esto implica que pueden acceder más fácilmente a casas más caras sin apenas endeudamiento. Además, su posición suele ser mucho mejor que, por ejemplo, la de los jóvenes. «Para ellos, éste es el momento de reponer», señala el director de Residencial de Jones Lang LaSalle.
En cuanto al tipo de viviendas, parece claro que hay precios y zonas que son exclusivamente para operaciones de reposición. «Las promociones de alto precio –como ejemplo puede darse una comercializada recientemente en Madrid por esta consultora, con precios entre 480.000 y 600.000 euros–, son íntegramente para reposición», según manifiesta Ferrer-Bonsoms.
Por zonas, «las áreas del centro de las ciudades son en un 95-100% de reposición igualmente», expone Rafael Bueno, director de comercialización de Obra Nueva de Grupo i.
«Incluso en segunda mano y tratándose de infravivienda, en estos espacios es muy difícil que se realice una compra de primer acceso, pues lo precios son desorbitados, especialmente en ciudades como Madrid», añade Bueno.
Según Bueno, hay dos tipos de reposiciones: «Aquéllas en las que la demanda busca una casa más grande y céntrica, principalmente lo primero; y en las que supone una vuelta a casa, es decir, aquéllas personas mayores que viven en un unifamiliar o casas grandes en municipios alejados del centro de la ciudad, por ejemplo en Las Rozas, y deciden regresar al centro por servicios, comodidad y, en definitiva, para ocupar una casa más acorde a sus nuevas necesidades.
Enlace : Estudio de BBVA en el Mundo (PDF)
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Me gustaría recibir información para comprar mi primera vivienda,teniendo en cuenta que percibo bajos recursos y que sólo tengo familia materna en España. Son nacionalizada española, pero originaria de Nicaragua, gracias